Quando o dono do imóvel já faleceu e os herdeiros não abriram inventário: e agora? 2026

Esse é um dos casos mais comuns no Brasil: o proprietário de um imóvel faleceu há muitos anos, os herdeiros nunca abriram inventário e, para complicar, já existem terceiros morando ou usando o imóvel há mais de 10 anos.

E aí surge a dúvida:
Quem tem direito?
O imóvel fica perdido?
Dá para regularizar?

Vamos entender a situação de forma clara, sem juridiquês.

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O que acontece quando o dono falece?

1. Espólio

   • Quando alguém morre, todos os bens que deixou formam o espólio.
   • Esse espólio precisa ser organizado através de inventário (judicial ou extrajudicial).

2. Herdeiros

   • A lei prevê que os herdeiros têm direito ao imóvel, mas precisam abrir inventário para que o bem seja registrado em seus nomes.
   • Sem inventário, o imóvel continua oficialmente no nome do falecido, mesmo depois de décadas.

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Onde entra a posse de terceiros?

Se outra pessoa (que não é herdeira) ocupa o imóvel há muitos anos, a situação muda.

• Se essa posse é pacífica, contínua e sem oposição, pode dar direito ao usucapião.
• O prazo varia:
  • 5 anos: quando há contrato de compra e venda ou promessa de compra (mesmo sem registro), e a pessoa mora no imóvel;
  • 10 anos: posse direta, contínua e como dono, sem título;
  • 15 anos: em casos de posse prolongada, mesmo sem moradia, desde que não tenha disputa.

Importante: se os herdeiros nunca questionaram a posse, o usucapião fica ainda mais fortalecido.

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Os riscos de não abrir inventário

• O imóvel pode ser perdido para terceiros que ocupam e entram com usucapião.
• O valor de mercado cai, pois um imóvel sem inventário não pode ser vendido de forma regular.
• Brigas entre herdeiros aumentam, já que ninguém tem documento individualizado.
• Muitas vezes, gera até dívida de IPTU e taxas em nome do falecido.

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O que cada lado pode fazer?

Se você é herdeiro:

• Abra inventário o quanto antes (mesmo que atrasado).
• Reúna documentos do imóvel (matrícula, carnês de IPTU, certidões).
• Se houver terceiros ocupando, analise se ainda é possível contestar judicialmente antes que eles ganhem usucapião.

Se você é o terceiro na posse:

• Guarde provas da sua ocupação (contas de água, luz, IPTU, testemunhas, recibos de compra e venda).
• Avalie entrar com ação de usucapião para regularizar.
• Evite gastar com reformas grandes sem antes entender a situação legal.

Se você é comprador:

• Não compre imóvel sem inventário ou apenas com “contrato de gaveta”.
• Peça certidão de matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis.
• Só finalize o negócio se houver inventário concluído ou usucapião em andamento.

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Exemplo prático

Imagine que João faleceu em 2005 e deixou uma casa. Os filhos nunca abriram inventário.
Em 2010, uma família começou a morar na casa, pagando IPTU e fazendo melhorias.

Em 2023, já são 13 anos de posse pacífica.
Se os filhos tentarem regularizar agora, podem enfrentar ação de usucapião movida pela família ocupante — e existe grande chance de perderem o imóvel.

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Perguntas frequentes

1. O inventário pode ser feito depois de muitos anos?
Sim. Não há prazo limite, mas quanto mais tempo passa, mais difícil fica (principalmente se houver terceiros ocupando).

2. E se um dos herdeiros mora no imóvel há anos?
Ele pode pedir usucapião contra os outros herdeiros, desde que comprove posse exclusiva, como dono.

3. Usucapião cancela automaticamente o direito dos herdeiros?
Não é automático. É preciso entrar com ação judicial ou processo extrajudicial em cartório.

4. O imóvel pode ser vendido sem inventário?
Formalmente, não. Mas muitos fazem contrato de gaveta. O problema é que esse contrato não passa no cartório, o que gera insegurança.

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Conclusão

Imóveis sem inventário são verdadeiras armadilhas jurídicas.
Se os herdeiros não regularizam, terceiros podem ganhar força e até tomar o imóvel de vez.

A saída é agir rápido:

• Herdeiros: inventário, mesmo que tardio.
• Terceiros: usucapião, com provas de posse.
• Compradores: só fechem negócio quando houver regularização.

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