Adjudicação compulsória x usucapião em imóveis com transcrição antiga 2026

Quando um imóvel não possui matrícula individual e está amparado apenas por transcrição antiga, surge uma dúvida clássica: 👉 entrar com adjudicação compulsória ou 👉 optar pela usucapião Na teoria, ambos parecem caminhos válidos. Na prática, um costuma funcionar muito mais que o outro nesse cenário. — ## O problema central: o imóvel não existe juridicamente Antes de comparar os dois instrumentos, é preciso entender o ponto-chave: > Em transcrição antiga, o terreno individual não existe juridicamente. O que existe é: - um registro genérico - uma área maior (tronco) - descrições imprecisas - ausência de matrícula própria Qualquer ação que pressuponha imóvel individualizado já começa frágil. — ## O que a adjudicação compulsória exige (e por que falha) A adjudicação compulsória serve para: - obrigar o vendedor a outorgar a escritura - quando existe contrato válido e quitado Ela exige, obrigatoriamente: - vendedor legítimo - domínio comprovado - imóvel perfeitamente identificável - cadeia dominial contínua ### Onde ela quebra na transcrição antiga Nos casos antigos, geralmente ocorre ao menos um desses problemas: - quem vendeu não era titular exclusivo - o terreno vendido não estava desmembrado - a área não fecha com a transcrição - existem outros processos paralelos ligados ao mesmo tronco Resultado comum: - sentença favorável - registro negado O juiz decide sobre o contrato. O cartório decide sobre o domínio. E o cartório não cria imóvel que não existe. — ## Exemplo prático de adjudicação que trava - Compra feita por contrato particular nos anos 80 - Terreno destacado “na prática” - Vendedor nunca regularizou a área - Ação de adjudicação julgada procedente No registro: - exigência de matrícula prévia - exigência de domínio exclusivo do vendedor - exigência de retificação impossível Conclusão: ganhou o processo, perdeu no cartório. — ## O que a usucapião resolve que a adjudicação não resolve A usucapião é diferente porque: - não depende do vendedor - não depende da cadeia dominial - reconhece domínio originário - cria matrícula nova Ela não “conserta” a transcrição antiga. Ela nasce fora dela. — ## Quando a usucapião encaixa perfeitamente A usucapião costuma funcionar melhor quando há: - posse mansa e pacífica - posse antiga (20, 30, 40 anos) - ausência de oposição - confrontantes identificáveis - área definida por memorial descritivo Em terrenos familiares antigos, esse cenário é extremamente comum. — ## Exemplo prático de usucapião que destrava - Posse contínua há mais de 40 anos - Construções antigas - IPTU pago - Vizinhos confirmam os limites - Transcrição antiga como origem distante Resultado: - sentença reconhece domínio originário - matrícula individual aberta - imóvel passa a existir juridicamente Aqui, o passado registral não impede o futuro. — ## E quando existem vários processos paralelos? Mesmo em terrenos diferentes, se todos vêm da mesma transcrição: - adjudicações competem entre si - decisões podem divergir - cartório cruza tudo A usucapião, quando bem delimitada, tende a: - isolar a área - evitar conflito com o tronco - reduzir contaminação entre processos — ## Comparativo direto ### Adjudicação compulsória - Depende do vendedor - Depende da cadeia dominial - Depende de imóvel já existente - Alto risco de travar no registro ### Usucapião - Independe do vendedor - Independe da cadeia dominial - Cria matrícula nova - Muito mais compatível com transcrição antiga — ## O erro mais comum nesses casos O erro clássico é insistir na adjudicação por parecer: - mais rápida - mais simples - menos “dramática” Na prática, ela costuma: - economizar tempo no processo - perder anos no cartório — ## Conclusão: o melhor caminho depende da origem, não da pressa Em imóveis com matrícula regular, a adjudicação funciona bem. Em imóveis com transcrição antiga e posse longa, a usucapião costuma ser o caminho mais seguro. A pergunta certa não é: > “qual ação é mais fácil?” Mas sim: > “qual ação vira matrícula no final?” Quem entende isso evita perder décadas brigando com o cartório.

Aviso importante Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e educativo, sendo baseado em situações reais recorrentes no mercado imobiliário e registral brasileiro, especialmente envolvendo transcrição antiga, posse prolongada e regularização de imóveis. As informações aqui apresentadas: - não constituem consulta jurídica - não substituem a análise de um advogado - não representam orientação legal individualizada Cada imóvel possui características próprias, como: - histórico registral - cadeia dominial - localização - posse - existência de litígios ou ações judiciais Esses fatores podem alterar completamente a estratégia jurídica adequada. Antes de tomar qualquer decisão, é indispensável a análise do caso concreto por um advogado especializado em direito imobiliário e registral. O objetivo deste conteúdo é esclarecer cenários comuns, apontar riscos frequentes e ajudar o leitor a entender por que certos problemas acontecem, não dizer o que deve ou não ser feito em um caso específico.