Como vender uma casa sem escritura; tudo o que você precisa saber 2026
Você tem uma casa, quer vender, mas percebeu que não tem escritura do imóvel. E agora? Será que dá pra vender mesmo assim? A resposta curta é: sim, dá, mas existem riscos e cuidados importantes.
Neste artigo, você vai entender:
- Se é legal vender casa sem escritura;
- Como fazer um contrato válido;
- O que o comprador precisa saber;
- Como regularizar o imóvel;
- E o que você pode fazer pra se proteger.
O que é a escritura de um imóvel?
A escritura é o documento oficial que registra a transferência da propriedade do imóvel no cartório. Ela é feita com um tabelião de notas e depois registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Sem escritura registrada, o imóvel não está oficialmente no seu nome — o que significa que, legalmente, você não é o proprietário, apenas possuidor.
Posso vender uma casa que não tem escritura?
Sim, você pode vender, mas tecnicamente, você estará transferindo a posse, e não a propriedade.
A venda é feita por meio de um contrato de compra e venda com firma reconhecida. Esse contrato tem valor legal, mas não transfere a propriedade.
O comprador assume o risco e, em geral, paga menos por isso. Também vai depender do que ele pretende fazer com o imóvel (morar, investir, financiar etc.).
Quais os riscos para o comprador?
Quem compra imóvel sem escritura assume alguns riscos:
- Pode ser despejado se aparecer o verdadeiro dono com escritura;
- Não pode financiar nem fazer escritura futura com pendências;
- Dificuldade em repassar o imóvel depois;
- Problemas com herança, inventário, usucapião ou litígios familiares.
Se você é o vendedor, é importante deixar isso bem claro no contrato, pra evitar dor de cabeça.
Como fazer um contrato de compra e venda sem escritura?
Se mesmo sem escritura, o imóvel está sob sua posse há anos, você pode vender usando um contrato particular, contendo:
- Nome e CPF de comprador e vendedor;
- Descrição completa do imóvel;
- Valor da venda e forma de pagamento;
- Declaração de que o imóvel não tem escritura;
- Assinatura com firma reconhecida.
Se possível, registre o contrato em cartório de títulos e documentos para dar mais segurança jurídica.
É necessário pagar imposto mesmo sem escritura?
Sim! O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) só é obrigatório na escritura definitiva. Porém, venda de bens pode gerar obrigação de pagar imposto de renda sobre ganho de capital.
Além disso, é bom manter IPTU em dia, pois isso ajuda a comprovar a posse no futuro.
Tem como regularizar a casa antes da venda?
Sim. Se quiser valorizar o imóvel e facilitar a venda, vale a pena tentar regularizar. As formas mais comuns são:
- Usucapião extrajudicial (se você tiver posse pacífica por muitos anos);
- Regularização fundiária urbana (Reurb) em áreas de ocupação informal;
- Inventário se a casa era de herança e não foi formalizado;
- Fazer escritura pública se tiver contrato de compra e venda antigo e o antigo dono estiver vivo e disposto.
A casa é de herança e nunca foi regularizada. Posso vender?
Nesse caso, não. Você precisa primeiro fazer o inventário e colocar a casa no nome dos herdeiros. Só depois disso a venda será legal.
Se vender assim mesmo, o comprador assume um risco grande e pode perder o imóvel futuramente.
Dica importante: informe tudo por escrito
Sempre deixe claro por escrito que o imóvel não tem escritura e que a posse será transferida com um contrato.
Evite prometer que “vai sair a escritura depois”, a não ser que você realmente vá regularizar e isso esteja previsto no contrato com prazo, cláusulas e penalidades.
Conclusão
Dá pra vender uma casa sem escritura, mas não é o ideal. A venda é legal, mas com limitações. Se quiser fazer tudo certo:
- Use um bom contrato com cláusulas claras;
- Registre a posse com documentos e recibos;
- Informe o comprador sobre os riscos;
- Se puder, regularize antes de vender — o imóvel vai valer mais.
Quer vender uma casa sem escritura e evitar dor de cabeça depois?
⚖️ Fale com um advogado parceiro que entende de regularização de imóveis. Análise de contrato, riscos e até orientação pra dar entrada na escritura.
Atenção: Isso aqui é informação, não consultoria. Cada caso tem seus detalhes. Se tiver dúvida, fale com um advogado especializado em direito imobiliário.
Como entendemos cada situação imobiliária
O ponto de partida é sempre o mesmo: documentos, contexto e realidade. Sem promessa, sem atalho, sem empurrar decisão.
Levantamento Inicial
Coleta das informações essenciais: documentos disponíveis, histórico do imóvel, tempo de posse e problemas já existentes.
Entender meu casoAnálise Técnica
Leitura documental, avaliação de riscos, custos envolvidos e possibilidades reais dentro da lei.
Nem todo caso deve avançar.
Encaminhamento Jurídico
Ações judiciais ou medidas formais só são consideradas quando o cenário é consistente e justificável.
A decisão de seguir é sempre sua.
