Terreno de Marinha irregular: Entenda os riscos e o que fazer

Se você tem um terreno de marinha no litoral e nunca regularizou a situação, atenção: o risco de problemas jurídicos é real e pode ir desde multas até perda do imóvel.

📍 O que é terreno de Marinha?

Terrenos de marinha são áreas da União que ficam numa faixa de 33 metros a partir da linha da preamar (maré cheia) de 1831. Isso inclui muitas casas, comércios e terrenos no litoral brasileiro.

Muita gente mora, compra ou vende esses terrenos sem saber que eles estão em área da União e que existe a obrigação de pagar foro, laudêmio e fazer regularização.

🚩 Quais os riscos de um terreno de Marinha irregular?

• Notificação da SPU (Secretaria de Patrimônio da União).
• Multas por ocupação irregular.
• Impossibilidade de venda ou financiamento.
• Risco de processo de reintegração de posse por ocupação ilegal.
• Dificuldade em obter usucapião (mesmo com muitos anos de posse).

👀 Como saber se meu imóvel fica em área de Marinha?

O primeiro passo é consultar a planta da SPU ou verificar no cartório de registro de imóveis se o terreno tem anotação como "área de marinha".

Também dá pra fazer consulta por georreferenciamento ou com advogados especialistas em direito imobiliário litorâneo.

✅ Como regularizar um terreno de Marinha?

As principais opções são:

• Pagar o foro anual e o laudêmio quando houver venda.
• Solicitar a inscrição de ocupação na SPU.
• Negociar a concessão de aforamento (espécie de direito de uso oficializado).
• Participar de programas federais de regularização fundiária em áreas da União.

💡 Não tem escritura? Está irregular? Ainda assim você pode ter direitos!

Mesmo quem não tem escritura pode ter direitos de posse reconhecidos judicialmente, dependendo da situação, do tempo de ocupação e das provas que apresentar.

Já existem jurisprudências favoráveis em casos de posse prolongada e mansa, mesmo sem matrícula no registro de imóveis.

🚨 Meu caso: Já passei por isso Também

Eu mesmo fui vítima de invasão num imóvel de posse em área de marinha. Ouvi de delegado que eu tinha "perdido" por não ter escritura, mas com luta, provas de posse antiga e orientação certa, consegui reverter.

É por isso que hoje eu compartilho essas informações: pra que ninguém mais passe pelo sufoco que eu passei sem saber o que fazer.

👉 Precisa de ajuda com terreno de Marinha?

Se você está com terreno de marinha irregular, recebeu notificação da SPU ou quer entender como se proteger contra uma reintegração, a gente te conecta com advogados parceiros que atuam só com esse tipo de caso.

Última atualização: Junho de 2025