Terreno de marinha irregular: riscos, direitos e o que fazer 2026
Se você possui ou ocupa um terreno de marinha no litoral e nunca regularizou a situação, é importante entender que os riscos jurídicos são reais e podem envolver multas, restrições de uso e até perda do imóvel.
O que é terreno de marinha
Terrenos de marinha são áreas pertencentes à União localizadas em uma faixa de 33 metros a partir da linha da preamar média de 1831. Grande parte dos imóveis litorâneos no Brasil está total ou parcialmente inserida nessa faixa.
Mesmo com construções antigas, posse prolongada ou pagamento de impostos municipais, a área continua sendo considerada patrimônio da União, administrada pela SPU.
Riscos de um terreno de marinha irregular
- Notificação administrativa da SPU.
- Aplicação de multas por ocupação irregular.
- Impossibilidade de financiamento bancário.
- Dificuldade de venda formal do imóvel.
- Risco de ação de reintegração de posse.
- Impossibilidade de usucapião contra a União.
Como saber se o imóvel está em área de marinha
A verificação pode ser feita por meio da matrícula no cartório de registro de imóveis, consultas à SPU ou análise técnica com base em mapas oficiais e georreferenciamento.
Como funciona a regularização
A regularização pode envolver a inscrição de ocupação, o pagamento de foro anual, o recolhimento de laudêmio em caso de transferência e, em alguns casos, a concessão de aforamento.
Cada situação deve ser analisada individualmente, levando em conta o histórico da ocupação, a destinação do imóvel e as normas vigentes da União.
Posse em terreno de marinha gera algum direito?
A posse prolongada pode gerar direitos de natureza indenizatória ou proteção contra remoções arbitrárias, mas não gera propriedade nem usucapião, pois bens da União são imprescritíveis.
Perguntas frequentes sobre terreno de marinha
Terreno de marinha pode ser usucapido?
Não. Bens da União são imprescritíveis e não podem ser adquiridos por usucapião, independentemente do tempo de posse.
Quem mora em terreno de marinha é dono do imóvel?
Não. A União continua sendo a proprietária do terreno. O ocupante pode ter apenas direito de uso ou posse reconhecida administrativamente.
É possível vender imóvel em terreno de marinha?
Sim, desde que respeitadas as regras da SPU e com pagamento de laudêmio, quando aplicável.
O que acontece se não regularizar?
A falta de regularização pode gerar multas, restrições de uso, dificuldades na transmissão do imóvel e ações administrativas ou judiciais.
Terreno de marinha paga IPTU?
Em muitos municípios sim, mas o pagamento de IPTU não substitui as obrigações federais perante a União.
Última atualização: Junho de 2025