Comprei um terreno invadido, e agora? Veja o que fazer 2026

Você achou que tava fazendo um bom negócio. Comprou um terreno barato, assinou contrato, pagou certinho. Mas quando foi ver o terreno… tinha gente morando, construindo ou até vendendo pedaço dele como se fosse dono.

Se você passou por isso, calma. A gente vai te explicar o que fazer, quais são seus direitos e como tentar resolver legalmente essa situação.

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Posso comprar um terreno que está invadido?

Poder, pode. Mas o problema começa depois. Se o vendedor não avisou que o terreno estava ocupado, ele pode ter agido de má-fé. E você pode ter que entrar com ação judicial pra reaver a posse.

O mais comum nesses casos é precisar de uma reintegração de posse ou, em alguns casos, ação de imissão na posse.

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O que é reintegração de posse?

É um processo judicial pra tirar alguém que está ocupando seu imóvel sem autorização. Mas você precisa provar que:

• Era o possuidor legítimo (mesmo sem escritura);
• Foi despojado da posse (alguém entrou sem seu consentimento);
• A posse era pacífica e contínua antes da invasão;
• Está agindo dentro do prazo legal (até 1 ano e 1 dia da invasão, se quiser reintegração).

Se passou mais tempo, ainda dá pra tentar ação, mas aí entra em outros tipos, como ação possessória ou ação reivindicatória (se você tiver escritura).

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Como saber se o terreno é realmente meu?

Antes de qualquer ação, é bom confirmar:

• Você tem contrato de compra e venda?
• O terreno tem matrícula no cartório de imóveis?
• O vendedor tinha mesmo direito de vender?
• Tem impostos pagos (IPTU ou ITR)?

Se o terreno não tem matrícula registrada em seu nome, a briga pode ser mais longa. Mesmo assim, você pode ter direito à posse, e isso já é o bastante pra pedir reintegração, dependendo do caso.

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E se o invasor já construiu ou mora lá há muito tempo?

Se a pessoa tá lá há muitos anos, ela pode tentar alegar usucapião. Mas isso só vale se for:

• Posse por mais de 5 a 15 anos, dependendo do tipo;
• De forma pacífica, contínua e como se fosse dono;
• Sem ninguém reclamar nesse tempo.

Se você comprou recentemente e descobriu a invasão agora, dificilmente o invasor vai conseguir usucapião contra você.

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E se o vendedor me vendeu o terreno já sabendo que estava ocupado?

Se tiver prova de que ele sabia e não avisou, dá pra entrar com:

• Ação de rescisão de contrato com devolução de valores;
• Ou pedir indenização por perdas e danos;
• Ou até registrar uma denúncia por estelionato, se houve má-fé.

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Dá pra resolver sem ir pra Justiça?

Às vezes sim. Você pode:

• Tentar conversar com quem tá lá, mostrar os documentos e propor acordo;
• Fazer notificação extrajudicial pedindo saída voluntária;
• Chamar um advogado pra intermediar.

Mas se o invasor se recusar a sair, não tente tirar à força. Isso pode gerar processo contra você. O certo é resolver legalmente.

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O que NÃO fazer:

• ❌ Não derrube barraco/construção do invasor;
• ❌ Não entre escondido no terreno;
• ❌ Não tente resolver com ameaças;
• ✅ Procure um advogado especialista.

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Conclusão

Se você comprou um terreno e descobriu que ele tá invadido, o mais importante é:

1. Juntar todos os documentos da compra;
2. Ver se o vendedor te enganou ou não;
3. Consultar um advogado especializado em posse e propriedade;
4. Se for o caso, entrar com ação de reintegração de posse.

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Não tenta resolver na força, irmão. A lei tá do seu lado — mas tem que agir do jeito certo.

Atenção: Esse conteúdo é só informativo. Cada caso é um caso. Só um advogado analisando sua situação pode dar o caminho certo pra você.