Comprei um imóvel sem escritura: e agora? Entenda os riscos e como regularizar 2026
Comprar um imóvel sem escritura é mais comum do que parece. Tem gente que faz negócio com parente, amigo, vizinho ou até compra aquela casa baratinha no bairro — só no contrato de gaveta. E aí vem a dúvida que não sai da cabeça: "e agora, tô seguro? Dá pra passar pro meu nome? Corro risco de perder?"
Se você tá nessa situação ou pensando em comprar um imóvel assim, cola aqui nesse post que a gente vai trocar uma ideia real e direta sobre:
- O que é um imóvel sem escritura
- Quais os riscos reais de comprar desse jeito
- Como regularizar e garantir que o imóvel seja seu de verdade
- Quando dá pra entrar com usucapião
- Dicas pra não cair em golpe
- E o que fazer quando o dono sumiu ou morreu
O que é um imóvel sem escritura?
É um imóvel que ainda não tem o registro oficial no cartório de imóveis no nome do novo dono. Ou seja: a pessoa comprou, pagou, às vezes até mora lá há anos, mas legalmente, o imóvel ainda tá no nome de outra pessoa.
Normalmente a compra foi feita com:
- Contrato de compra e venda (assinatura no papel comum ou com firma reconhecida)
- Recibo de pagamento
- Promessa de compra e venda
- Conversa verbal (sem nenhum papel, o famoso “acerto de boca”)
O problema é que só quem registra no cartório é dono de verdade, perante a lei. Sem escritura registrada, você pode perder o imóvel mesmo que já tenha pago tudo.
Quais os riscos de comprar um imóvel sem escritura?
Comprar sem escritura é tipo dirigir sem CNH: parece que dá certo, mas quando dá problema, o prejuízo é grande.
Veja os riscos mais comuns:
- ❌ Você não é dono oficialmente: qualquer um pode contestar a posse.
- 🧨 Pode perder tudo em caso de briga judicial, herança ou dívida do antigo dono.
- 🧾 Não consegue vender legalmente no futuro (ninguém vai financiar, por exemplo).
- 🏦 Não tem acesso a financiamento, escritura pública ou registro.
- ⚠️ Pode ser golpe: tem gente que vende imóvel que nem é dela.
- 🧱 Construiu ou reformou sem poder? Pode levar multa ou demolição.
Exemplo da vida real:
O Zé comprou uma casa só com contrato de gaveta. Morou lá 15 anos. O antigo dono morreu, e os filhos dele entraram na justiça e conseguiram tomar a casa de volta, porque o imóvel nunca foi passado oficialmente pro Zé.
Comprei e agora quero regularizar. Como faz?
Se o imóvel já tem matrícula no cartório, o ideal é:
- Falar com o antigo dono e combinar a lavratura da escritura pública.
- Ir ao cartório de notas com todos os documentos pessoais e do imóvel.
- Pagar as taxas de escritura e registro (pode variar conforme o valor do imóvel e o estado).
- Com a escritura em mãos, registrar no cartório de registro de imóveis.
Depois disso, o imóvel é oficialmente seu. Sem mais dor de cabeça.
E se o imóvel nem matrícula tem?
Aí o buraco é mais embaixo. Pode ser que:
- Precise entrar com ação de usucapião (se você mora lá há muitos anos, de forma pacífica e sem contestação).
- Precise fazer a regularização fundiária (quando o imóvel é de origem informal ou área de ocupação antiga).
- Ou tenha que abrir um processo judicial pra tentar resolver, como inventário, adjudicação, etc.
Quando dá pra usar o usucapião?
Se você:
- Mora no imóvel há mais de 5 anos (ou 10, em alguns casos)
- Tem posse pacífica (sem briga ou disputa)
- Cuida do imóvel como dono, paga IPTU, faz melhorias, etc.
- E não tem outro imóvel no seu nome
Dá pra tentar usucapião, que é o caminho legal pra pedir na justiça o reconhecimento da propriedade.
O antigo dono sumiu ou morreu. E agora?
Se o vendedor:
- Faleceu: precisa fazer inventário e resolver com os herdeiros.
- Desapareceu ou se recusa a passar a escritura: o caminho pode ser judicial (ação de adjudicação compulsória ou usucapião).
Aqui é importante guardar todo tipo de prova que mostre que você comprou e cuida do imóvel (comprovante de pagamento, contrato, conta de luz/água, IPTU, reforma, etc.)
Dicas pra não cair em golpe
- ⚠️ Nunca compre imóvel só no “boca a boca”.
- 📝 Exija contrato com firma reconhecida e cláusulas claras.
- 📄 Vá ao cartório de registro de imóveis e peça certidão de matrícula atualizada.
- ❌ Desconfie de preço muito abaixo do mercado.
- 👨⚖️ Consulte um advogado antes de assinar qualquer papel.
Conclusão
Comprar imóvel sem escritura não é o fim do mundo, mas precisa de atenção. Quanto mais tempo passar sem regularizar, maior o risco de perder o imóvel ou ter dor de cabeça no futuro.
Se você comprou ou tá pensando em comprar um imóvel nessa situação, procure ajuda profissional agora mesmo. Um advogado especializado pode analisar seu caso, dizer os caminhos possíveis e te ajudar a registrar seu imóvel de forma segura.
🚨 Quer garantir que o imóvel seja seu de verdade?
Fale com um advogado parceiro agora e evita perder o que é seu por falta de papel.
Atenção: Isso aqui é informação, não consultoria. Cada caso tem seus detalhes. Pra saber certinho o que vale no seu, fale com um advogado de confiança.
Como entendemos cada situação imobiliária
O ponto de partida é sempre o mesmo: documentos, contexto e realidade. Sem promessa, sem atalho, sem empurrar decisão.
Levantamento Inicial
Coleta das informações essenciais: documentos disponíveis, histórico do imóvel, tempo de posse e problemas já existentes.
Entender meu casoAnálise Técnica
Leitura documental, avaliação de riscos, custos envolvidos e possibilidades reais dentro da lei.
Nem todo caso deve avançar.
Encaminhamento Jurídico
Ações judiciais ou medidas formais só são consideradas quando o cenário é consistente e justificável.
A decisão de seguir é sempre sua.
