Comprei um terreno de posse e apareceu outro dono, e agora?
Publicado em 03 de jul. de 2025
Você comprou aquele terreno baratinho, começou a construir, fez cerca, limpou, pagou alguém pra passar pro seu nome… e do nada chega uma pessoa dizendo que é o verdadeiro dono. Bate o desespero, né?
Mas calma que nem tudo tá perdido. Vamos trocar uma ideia real sobre o que fazer quando você compra um terreno de posse e aparece outro dono na jogada.
Neste post você vai ver:
- O que é um terreno de posse
- Por que esse tipo de compra é arriscado
- O que acontece quando aparece outro dono
- Seus direitos como possuidor
- Quando dá pra entrar com usucapião
- Dicas pra se proteger
- E como um advogado pode te salvar de perder tudo
O que é um terreno de posse?
É um terreno sem escritura registrada no cartório de imóveis. Ou seja: alguém mora, usa, vende, compra, mas não tem registro oficial no nome de ninguém (ou tá no nome de outra pessoa, às vezes morto ou sumido).
O que rola nesses casos é só posse — você não é dono de papel, mas ocupa o local e age como se fosse. É comum em áreas antigas, comunidades, loteamentos irregulares ou regiões de ocupação.
E qual o problema de comprar terreno de posse?
Quem compra terreno de posse assume um risco, porque não existe garantia legal de propriedade. É como se fosse um “direito de estar ali”, mas sem proteção total contra disputa, herdeiro, ou alguém que tenha escritura antiga guardada.
E aí… pode acontecer o que você viveu:
“Comprei, tô mexendo no terreno, e de repente apareceu alguém dizendo que é o verdadeiro dono.”
Quando aparece outro dono, quem tá certo?
Depende. Vamos dividir em dois tipos de “dono”:
🏷️ 1. Dono de posse (igual a você):
É quem também comprou de posse, mas antes de você, ou diz que tem um contrato antigo.
Nesse caso, vale ver quem tem mais tempo de posse, quem tem provas de uso, quem cercou, cuidou, pagou IPTU, fez benfeitorias, etc.
🏛️ 2. Dono com escritura registrada no cartório:
Se a pessoa tem escritura registrada no cartório de imóveis, ela tem prioridade legal. Ou seja: ela é dona oficial.
Mas isso não significa que você vai ser despejado na hora. Se você tá lá há muito tempo, pode ter direito à indenização pelas benfeitorias e, em alguns casos, até a possibilidade de usucapião contra quem abandonou o imóvel por muitos anos.
E se a pessoa com escritura nunca apareceu?
A lei protege quem exerce a posse mansa, contínua e pacífica por anos. Se o dono oficial sumiu, nunca cuidou do terreno, e você já tá lá há 5, 10 ou 15 anos, pode ser que você tenha mais direito do que ele.
O nome disso é usucapião, e pode transformar sua posse em propriedade oficial reconhecida na justiça.
O que é preciso pra entrar com usucapião?
Pra pedir usucapião, normalmente você precisa:
- Estar na posse do terreno há 5 anos (caso tenha comprado de boa-fé com contrato) ou 10 anos (sem contrato)
- Que a posse seja pacífica, sem briga ou invasão forçada
- Comprovar que cuida do terreno como dono: paga conta, constrói, planta, mora, etc.
- Que o verdadeiro dono nunca tenha cobrado nada ou aparecido nesse tempo
Se tiver tudo isso, dá pra pedir na justiça o direito de se tornar dono oficial.
E se a outra pessoa quiser me tirar à força?
⚠️ Ela não pode te tirar por conta própria.
Mesmo que tenha escritura, ninguém pode chegar e te botar pra fora no grito. Só com ordem judicial.
Se tentar fazer isso, ela pode responder por esbulho possessório ou até invasão de domicílio, dependendo do caso.
Por isso, se rolar ameaça ou pressão, procure um advogado especialista em direito imobiliário o quanto antes.
O que você pode fazer agora?
- Juntar provas da posse: recibos, contratos, fotos antigas, conta de luz, IPTU, vizinhos que sabem que você tá lá faz tempo.
- Evitar sair do terreno: sair por conta própria pode dificultar sua defesa.
- Não confrontar o outro “dono” sem apoio jurídico.
- Procurar um advogado de confiança pra analisar a situação e indicar o melhor caminho (usucapião, negociação, acordo, etc.)
Dicas de ouro pra quem compra terreno de posse
- 🔍 Sempre vá no cartório de registro de imóveis e peça uma certidão de matrícula atualizada do terreno.
- 📑 Guarde todos os documentos, recibos e comprovantes da compra e da posse.
- 🧾 Pague o IPTU e guarde os carnês no seu nome.
- 📸 Tire fotos, grave vídeos, registre tudo que você fez no terreno.
- ⚖️ Consulte um advogado antes de comprar ou quando aparecer problema.
Conclusão
Se você comprou um terreno de posse e apareceu outro dono, não se desespere. Muita gente passa por isso. O importante é:
- Saber que você tem direitos, mesmo sem escritura;
- Agir com inteligência e com apoio jurídico;
- E, principalmente, não tomar decisão no calor da emoção.
🚨 Tá passando por isso agora? Não espere perder o terreno!
Fala com um advogado parceiro especializado em posse e usucapião. Ele vai analisar seu caso, ver o que dá pra fazer e te orientar direitinho.
⚠️ Não deixa o tempo passar. Cada dia conta pra proteger sua posse e garantir seu direito de ser dono de verdade.
Atenção: Isso aqui é informação, não consultoria. Cada caso tem seus detalhes. Se tiver dúvida, fale com advogado especializado em direito imobiliário.