Como regularizar um terreno de marinha: veja o passo a passo 2026
Muita gente que mora ou tem comércio em áreas litorâneas já ouviu falar de terreno de marinha, mas não sabe direito o que é ou o que fazer quando descobre que seu imóvel tá nessa situação.
Se você descobriu que seu terreno é da União ou quer deixar tudo certo com a documentação, cola aqui que esse post vai te explicar tudo de um jeito simples e direto.
O que é terreno de marinha?
Terreno de marinha é uma faixa de terra que pertence à União (o governo federal) e fica próxima ao mar, rios navegáveis ou lagos. São geralmente áreas até 33 metros medidos a partir da linha da maré alta.
⚠️ Ou seja: mesmo que você comprou e pagou, se estiver nessa faixa, o terreno é da União — e você pode ser apenas ocupante ou foreiro.
Como saber se o meu terreno é de marinha?
Você pode verificar se seu imóvel tá em área de marinha assim:
- 📍 Consulte o endereço na Secretaria do Patrimônio da União (SPU);
- 🧾 Peça uma certidão de demarcação ou consulte pelo módulo de consulta do SIGEF ou SPUNet;
- ✅ Verifique com um despachante ou advogado imobiliário local.
Quais os tipos de situação legal?
Seu imóvel pode estar em uma das situações abaixo:
- Ocupação: você usa o terreno, mas não tem título de propriedade, só paga taxa de ocupação anual à União;
- Aforamento (enfiteuse): você tem o direito de uso do terreno, mediante pagamento de foro anual (uma espécie de aluguel);
- Propriedade plena: você tem o domínio útil do imóvel e pode regularizar com escritura definitiva (dependendo da situação e do histórico).
Quais taxas são cobradas?
- Foro: taxa anual paga pelo uso do terreno aforado.
- Laudêmio: taxa paga à União quando o imóvel é vendido ou transferido (geralmente 5% do valor da venda).
- Taxa de ocupação: quando você não tem aforamento, paga isso anualmente.
Como regularizar um terreno de marinha?
Passo a passo:
- Verifique se o imóvel está em área de marinha (pela SPU);
- Solicite a certidão de demarcação (com georreferenciamento);
- Reúna os documentos pessoais e do imóvel (RG, CPF, IPTU, matrícula, contrato, etc.);
- Dê entrada no pedido de aforamento (se for ocupação);
- Se já for foreiro, pode pedir a remição do domínio útil (em alguns casos);
- Pague as taxas cobradas (foro, laudêmio, ou ocupação);
- Registre o título no cartório de registro de imóveis.
E se eu comprei o terreno e não sabia que era da União?
Infelizmente isso é muito comum. Muita gente compra imóvel em região de praia, beira de rio ou lago e só descobre anos depois que o terreno é de marinha. Nesse caso:
- 🔍 Regularize junto à SPU pra evitar multas ou até reintegração de posse;
- 💰 Prepare-se pra pagar taxas retroativas;
- ⚖️ Se tiver má-fé do vendedor, dá pra entrar com ação judicial por prejuízo.
Dá pra virar dono de um terreno de marinha?
Em algumas situações, sim.
- Quando você é foreiro (tem aforamento), pode pedir a remição do domínio útil (ou seja, comprar da União a parte que ainda não é sua).
- Em ocupações antigas e pacíficas, pode tentar regularização fundiária ou até usucapião contra a União — mas é um processo complexo e depende do caso.
Quais documentos preciso pra regularizar?
- Documento de identidade e CPF
- Comprovante de residência
- Comprovante de posse (contrato, recibo, etc.)
- Planta do imóvel ou croqui da área
- Certidão do cartório de registro de imóveis
- IPTU e outros tributos pagos
Qual órgão cuida disso?
Quem gerencia os terrenos de marinha é a Secretaria do Patrimônio da União (SPU). É lá que você resolve tudo: certidão, pedido de aforamento, consulta de situação, pagamentos, etc.
Dica: cuidado com golpes e atravessadores
Tem muita gente cobrando caro só pra “resolver a documentação” sem fazer nada. Sempre:
- Verifique se a pessoa é credenciada
- Exija recibos e protocolo dos pedidos
- De preferência, procure um advogado especializado
Conclusão
Regularizar um terreno de marinha não é impossível, mas exige atenção com os documentos, taxas e regras da União. Quanto antes você resolver isso, menos dor de cabeça no futuro — principalmente se quiser vender, construir ou financiar.
🚨 Precisa regularizar seu terreno de marinha? A gente te conecta com advogado parceiro!
⚖️ Evite problemas com a União, multas e perda do imóvel. Um advogado pode analisar sua situação, lidar com a SPU, preparar os documentos e garantir seus direitos.
Não vacila! Regularizar é o único jeito de garantir que o imóvel realmente é seu. Faça isso com segurança.
Atenção: Isso aqui é informação, não consultoria. Cada caso tem seus detalhes. Se tiver dúvida, fala com advogado especializado em direito imobiliário.
Como entendemos cada situação imobiliária
O ponto de partida é sempre o mesmo: documentos, contexto e realidade. Sem promessa, sem atalho, sem empurrar decisão.
Levantamento Inicial
Coleta das informações essenciais: documentos disponíveis, histórico do imóvel, tempo de posse e problemas já existentes.
Entender meu casoAnálise Técnica
Leitura documental, avaliação de riscos, custos envolvidos e possibilidades reais dentro da lei.
Nem todo caso deve avançar.
Encaminhamento Jurídico
Ações judiciais ou medidas formais só são consideradas quando o cenário é consistente e justificável.
A decisão de seguir é sempre sua.
