PEC dos terrenos de marinha: quem mora de posse pode virar dono? 2026
Tem um projeto no Senado (PEC 3/2022, também chamada de PEC das Praias) que pode acabar com o regime dos terrenos de marinha. Ou seja, pode passar a propriedade da faixa litorânea pra quem mora lá, inclusive sem escritura, sem SPU, sem nada.
Mas qual é o status agora? E o que muda pra você que vive à beira-mar e ainda não se regularizou?
⚠️ O que diz a tal PEC?
- Propõe revogar o status constitucional dos terrenos de marinha (art. 20, VII e ADCT)
- Vai passar a propriedade pra:
- Foreiros regularizados (quem pagava aforamento)
- Cessionários (quem recebia por cessão da União)
- Ocupantes inscritos na SPU
- Ocupantes há mais de 5 anos, mesmo sem SPU
- Eliminaria foro, taxa de ocupação e o famoso laudêmio
🛑 Status atual no Senado
- Aprovada na Câmara em 2022
- Tramitando no Senado desde fev/2022, com relatoria do Senador Flávio Bolsonaro
- Já foi votada na CCJ diversas vezes, com relatório favorável e vistas pedidas em dez/2024
- Passou pelo relator em mar/2025 e aguarda retomada na CCJ para avanço ao plenário
- Debate acalorado: ambientalistas, SPU e governo federal se posicionam contra, por risco de privatização das praias e degradação ambiental
➡️ Ou seja: a PEC ainda não virou lei, está parada na CCJ com pedido de vista e sem data pra votarem de novo.
👀 Impacto pra quem tem imóvel de posse à beira-mar
✅ Cenário de oportunidade:
Se aprovado, mesmo sem SPU:
- Pode virar dono se comprovar posse mansa, pacífica, de boa-fé e que mora lá há pelo menos 5 anos
- Garante propriedade plena, sem precisar pagar foro, taxa ou laudêmio
🚨 Mas nem tudo são flores:
- Precisa comprovar sua posse com contrato, IPTU, conta, fotos, testemunhas
- Áreas ambientais (APP), falésias, mangues, restinga, erosão podem ficar de fora e continuar como área pública
- Municípios podem vetar, planos diretores podem barrar transferência
- Se houver especulação, pode virar treta pesada com vizinhos e o poder público
📝 Vantagens e armadilhas da PEC
| Vantagens (pra quem tem posse) | Riscos e pegadinhas |
|---|---|
| Virar proprietário sem aforamento ou laudêmio | Pode ser vetado em áreas protegidas ou APP |
| Reduz burocracia e custo em longo prazo | Prefeitura pode proibir transferência por plano local |
| Dá mais segurança jurídica na posse | Pode liberar grileiros e empreiteiros descontrolados |
| Regularização facilitada | Pode piorar erosão e conflitos ambientais |
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✅ O que fazer pra se proteger agora
- Participe da consulta pública no e‑Cidadania (Senado)
- Junte provas reais da sua posse: contrato, recibos, IPTU, contas, fotos, vídeos, vizinhos
- Regularize na SPU se der — inscrição, aforamento, para evitar pegar só o bonde andando
- Fique de olho na CCJ do Senado — sem votação, PEC continua travada
- Consulte um advogado especializado agora — pode valer a pena se antecipar a escrita
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Se a PEC passar, quem já tiver a papelada redonda garante vantagem massiva!
Como entendemos cada situação imobiliária
O ponto de partida é sempre o mesmo: documentos, contexto e realidade. Sem promessa, sem atalho, sem empurrar decisão.
Levantamento Inicial
Coleta das informações essenciais: documentos disponíveis, histórico do imóvel, tempo de posse e problemas já existentes.
Entender meu casoAnálise Técnica
Leitura documental, avaliação de riscos, custos envolvidos e possibilidades reais dentro da lei.
Nem todo caso deve avançar.
Encaminhamento Jurídico
Ações judiciais ou medidas formais só são consideradas quando o cenário é consistente e justificável.
A decisão de seguir é sempre sua.
