Comprei um imóvel de posse ou herança sem matrícula e o antigo ocupante não sai: o que a lei diz 2026
Comprei um imóvel de posse ou herança sem matrícula e o antigo ocupante não sai: o que a lei diz
Se você comprou um imóvel, mas ele ainda está ocupado pelo antigo proprietário ou por herdeiros, a situação exige cuidado e estratégia legal.
No caso de imóveis de posse ou herança sem matrícula, a treta é ainda maior, mas a lei oferece caminhos para proteger tanto o novo proprietário quanto o posseiro.
1. Posse x Propriedade
- Propriedade: quem comprou o imóvel ou tem matrícula registrada no cartório.
- Posse: quem ocupa fisicamente o imóvel, mesmo sem matrícula ou escritura.
No Brasil, a lei protege a posse de boa-fé, principalmente quando o ocupante está no imóvel há muito tempo.
2. Posseiro de boa-fé pode se defender
Mesmo sem matrícula, o antigo ocupante pode manter a posse ou receber indenização, dependendo do caso.
Alguns pontos importantes:
- Posse longa e pacífica → pode gerar usucapião ou direito de indenização.
- Posse recente ou contestada → facilita a entrada do comprador com imissão na posse.
- Jurisprudência mostra decisões onde o posseiro consegue reaver ou permanecer no imóvel mesmo após a venda, caso a posse seja de boa-fé.
3. Imóvel de herança sem matrícula
- Muitos imóveis herdados ainda não têm matrícula individualizada.
- A compra de um herdeiro não garante automaticamente a imissão na posse contra os outros ocupantes.
- Normalmente, é necessário regularizar a matrícula antes de entrar com ação judicial.
4. Caminhos legais
a) Notificação extrajudicial
- Carta registrada exigindo que o ocupante desocupe o imóvel.
- Serve como prova de tentativa de resolução amigável.
b) Ação de imissão na posse
- Processo judicial específico para garantir que o comprador entre na posse.
- A justiça avalia o histórico de posse de cada ocupante.
c) Despejo judicial
- Pode ser usado quando há contrato de ocupação ou locação, mas normalmente é combinado com imissão na posse no caso de venda.
5. Cuidados essenciais
- Não tente expulsar sozinho: isso pode gerar crime de esbulho ou invasão.
- Documente tudo: contrato de compra, comprovantes de pagamento, notificações enviadas, fotos e histórico da ocupação.
- Consulte advogado especializado: fundamental para ações de imissão ou despejo.
- Verifique documentação ambiental: APP, áreas de marinha ou risco, principalmente em imóveis de posse no litoral.
6. Linha tênue
- Sem matrícula, a ação judicial pode ser mais lenta.
- Posseiro de boa-fé tem direito reconhecido pela jurisprudência, podendo permanecer ou receber indenização.
- O juiz avalia:
- Quem estava na posse primeiro;
- Boa-fé do ocupante;
- Documentos e histórico da ocupação.
Conclusão
Comprar um imóvel de posse ou herança sem matrícula exige atenção:
- Regularize a matrícula assim que possível.
- Tente resolver amigavelmente via notificação extrajudicial.
- Entre com ação de imissão na posse ou despejo judicial se necessário.
- Respeite a posse de boa-fé e a jurisprudência para evitar problemas criminais ou indenizações futuras.
Seguindo esses passos, você protege seu investimento e age de forma segura e legal.
👉 Atenção: Isso aqui é informação, não consultoria. Cada caso tem seus detalhes. Se tiver dúvida, fala com advogado especializado em direito imobiliário.
Como entendemos cada situação imobiliária
O ponto de partida é sempre o mesmo: documentos, contexto e realidade. Sem promessa, sem atalho, sem empurrar decisão.
Levantamento Inicial
Coleta das informações essenciais: documentos disponíveis, histórico do imóvel, tempo de posse e problemas já existentes.
Entender meu casoAnálise Técnica
Leitura documental, avaliação de riscos, custos envolvidos e possibilidades reais dentro da lei.
Nem todo caso deve avançar.
Encaminhamento Jurídico
Ações judiciais ou medidas formais só são consideradas quando o cenário é consistente e justificável.
A decisão de seguir é sempre sua.
