Os contratos de gaveta são extremamente comuns no litoral sul de São Paulo.
Mongaguá, Itanhaém, Peruíbe, Praia Grande e regiões próximas têm milhares de imóveis que foram negociados apenas com um contrato particular, sem registro em cartório.
E é justamente aí que mora o perigo.

Neste artigo, você vai entender por que esse tipo de negociação é arriscada, quando pode ser regularizado e quais cuidados tomar antes de comprar ou vender um imóvel nessa situação.

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O que é um contrato de gaveta?

É qualquer contrato particular de compra e venda que não foi levado a registro no Cartório de Imóveis.
Ou seja:

• não transfere propriedade,
• não garante segurança jurídica,
• não impede o vendedor de revender,
• e não cria histórico na matrícula.

O comprador recebe apenas posse, não propriedade.

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Por que esse tipo de contrato é tão comum no litoral?

Alguns motivos:

• imóveis sem matrícula ou com transcrição antiga;
• terrenos em loteamentos antigos que nunca foram regularizados;
• heranças sem inventário;
• vendas rápidas feitas entre familiares;
• falta de orientação jurídica no momento da compra.

O problema é que o comprador acha que “tem escritura”, mas só tem papel sem força real.

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Principais riscos do contrato de gaveta

1. Dupla venda

Sem registro, o vendedor pode revender o mesmo imóvel e o comprador original fica sem proteção.

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2. Penhora e bloqueios judiciais

Como o proprietário no registro continua sendo o antigo dono, o imóvel pode ser atingido por:

• execuções trabalhistas,
• execuções fiscais,
• divórcio,
• inventário.

E o comprador perde a posse.

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3. Dificuldade de regularização

Alguns imóveis levam anos para regularizar — outros nunca conseguem abrir matrícula.

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4. Briga com herdeiros

Quando o vendedor morre, herdeiros podem contestar a venda e travar qualquer regularização.

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5. Não dá financiamento

Sem escritura registrada, o imóvel fica fora de qualquer crédito imobiliário.

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Como regularizar um contrato de gaveta?

Depende da situação:

Se existe contrato e o vendedor aceita regularizar

Adjudicação compulsória

Se o comprador está na posse há muitos anos

Usucapião

Se faz parte de loteamento irregular

REURB

Cada caminho exige análise técnica e verificação documental.

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Quando NÃO vale a pena comprar um imóvel com contrato de gaveta

• quando o vendedor não tem origem da posse;
• quando a matrícula tem bloqueios;
• quando há briga entre herdeiros;
• quando não existe possibilidade de regularização;
• quando o imóvel está em área pública ou risco.

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Checklist rápido para o comprador

Antes de fechar negócio, verifique:

• Quem é o dono oficial na matrícula?
• Existe inventário pendente?
• O vendedor tem legitimidade?
• É possível registrar a venda?
• A posse é mansa e pacífica?
• Há risco de penhora contra o atual proprietário?

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Conclusão

O litoral sul de SP concentra milhares de imóveis irregulares e negociações informais.
Por isso, o contrato de gaveta é um dos maiores motivos de perda patrimonial, briga judicial e prejuízo na compra e venda.

Comprar sem análise técnica é caminhar no escuro.

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Realizamos consultoria especializada em imóveis do litoral sul, incluindo:

• levantamento completo da documentação no cartório e prefeitura,
• análise de risco jurídico,
• verificação de possibilidade de regularização,
• avaliação de cadeia dominial,
• e, quando necessário, encaminhamento para advogados parceiros especialistas em usucapião, inventário, adjudicação compulsória e regularização.

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