Imóveis antigos — especialmente no litoral sul, áreas de posse ou onde existem matrículas muito velhas — são terreno fértil para dois problemas sérios:

fraude documental
e
dupla venda.

Essas situações são muito comuns onde:

• o mesmo terreno foi dividido só “de boca”,
• existe matrícula desatualizada,
• houve inventário mal feito,
• contratos antigos foram perdidos,
• ou quando o imóvel está na família há décadas.

Vamos direto ao ponto: como identificar essas tretas antes de fechar o negócio.

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O que é a “dupla venda”?

É quando o mesmo imóvel é vendido duas (ou mais) vezes para compradores diferentes.
Geralmente ocorre por:

• contratos particulares antigos,
• venda entre familiares sem registro,
• posse dividida informalmente,
• esperteza ou má-fé de um dos vendedores,
• documentos em desacordo com a matrícula.

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Sinais claros de fraude ou dupla venda

1. Matrícula com muitos anos sem atualização

Se a matrícula está parada há mais de 20 ou 30 anos, pode existir:

• venda feita só por contrato particular,
• herdeiros que venderam sem formalizar,
• posseiros que negociaram “por fora”.

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2. Contratos particulares sobrepondo a matrícula

Quando o vendedor mostra:

• um contrato de compra e venda,
• mas o nome dele não está na matrícula,

isso é alerta total.
Quem não está na matrícula não pode vender.

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3. Visível conflito entre documentos

Muito comum:

• planta antiga que não bate com a matrícula,
• contrato que descreve área maior ou menor,
• escritura com confrontantes diferentes da matrícula,
• recibos de compra sem data clara.

Qualquer divergência = risco.

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4. Herdeiro vendendo sem os outros saberem

Clássico: um dos irmãos tenta vender “a parte dele”, mesmo sem inventário.
Isso gera:

• venda ineficaz,
• risco de anulação,
• possibilidade de dupla venda da mesma fração.

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5. Posse antiga sem cadeia dominial clara

Quando o imóvel passou por várias mãos “de boca”, mas sem:

• inventário,
• escritura,
• registro,

a chance de sobreposição de compradores é altíssima.

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6. Divide-se o lote, mas ninguém regulariza

A famosa situação:

• o terreno era grande,
• cada um pegou “sua parte”,
• e vendeu do jeito que quis.

Isso gera duplicidade de negócios e descrições totalmente divergentes.

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7. Documentos recentes demais

Fraudadores adoram:

• produzir procurações novas,
• escrever contratos recentes,
• alegar “perda da documentação” para justificar a falta de histórico.

Documento novo demais para imóvel antigo = desconfia.

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Como confirmar se existe dupla venda

1. Levantar a cadeia dominial completa

Ver quem realmente foi dono ao longo do tempo.

2. Consultar todos os registros da matrícula

Averbações antigas dizem muito.

3. Verificar contratos anteriores

Quem comprou antes? De quem?

4. Conversar com confrontantes e vizinhos

Eles sempre sabem quem comprou e quem vendeu.

5. Checar se o vendedor aparece em:

• matrícula
• escritura
• inventário
• certidões

Se não aparece, tem risco.

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Consequências de cair numa dupla venda

• disputa judicial pesada
• perda do imóvel
• perda de dinheiro
• matrícula bloqueada
• restrições judiciais
• ação criminal por estelionato contra o vendedor
• anos de dor de cabeça

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Como evitar cair nessa cilada

• pedir todo o histórico do imóvel
• conferir posse x propriedade
• analisar a matrícula (mesmo antiga)
• pedir certidões completas
• verificar existência de inventário pendente
• checar se há outros compradores “na sombra”
• confirmar que o vendedor realmente tem legitimidade

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Quer evitar cair em fraude ou dupla venda?

Fazemos:

• levantamento documental completo
• análise de risco de matrículas antigas
• verificação de dupla venda ou venda suspeita
• checagem de cadeia dominial
• conferência de posse x propriedade
• diagnóstico completo do imóvel
• e, se necessário, encaminhamento para advogados parceiros especialistas

Chama no WhatsApp que fazemos a análise antes de você assinar qualquer coisa.