A Verdade sobre os loteamentos no litoral sul paulista 2026

E o que você pode fazer se seu terreno não tem escritura até hoje

Você comprou um terreno em Itanhaém, Mongaguá, Peruíbe ou Praia Grande, pagou direitinho no carnê, mas nunca viu a bendita escritura?

Ou herdou um pedaço de terra no litoral, mora lá faz tempo, mas no papel não é nada seu?

Então se liga, porque a história dos loteamentos irregulares no litoral sul paulista é o tipo de novela que muita gente vive há décadas — e o final feliz só vem pra quem entende o jogo e corre atrás da regularização.

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🕰️ COMO COMEÇOU A BAGUNÇA DOS TERRENOS NO LITORAL

🏚️ ANOS 40 A 60: Loteamento na base do grito

Empresas começavam a “urbanizar” áreas sem aprovação da prefeitura, do Estado ou da União. Pegavam terrenos enormes (muitos públicos ou em áreas de marinha), dividiam no papel e vendiam sem registrar nada.

💸 ANOS 70 A 90: Venda no carnê, sem escritura

Com o acesso facilitado pelas rodovias, o povo caiu no sonho da “casa na praia”.

• Lote de R$ 50 por mês
• Contrato de gaveta
• Carnê da loteadora
• Nenhum documento no cartório
  Resultado: milhares de pessoas acham que têm um imóvel, mas legalmente não têm nada.

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📍 BAIRROS MAIS AFETADOS

Se liga onde o bicho pega até hoje:

• Balneário Gaivota, Cibratel, Loty, Suarão (Itanhaém)
• Savoy, Agenor de Campos, Vera Cruz (Mongaguá)
• Jardim Oásis, Jardim América, Arpoador (Peruíbe)
• Solemar, Tupi, Ocian, Flórida Mirim (Praia Grande)

Esses bairros foram vendidos como “urbanizados”, mas a maioria dos lotes nunca teve matrícula individual ou escritura definitiva.

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🚨 OS PROBLEMAS QUE ATÉ HOJE PEGAM MUITA GENTE

Problema real que rola todo dia	Explicação rápida
Terreno sem matrícula no cartório	Não tem documento legal
Contrato de gaveta não vale como escritura	Só vale como prova de posse, e olhe lá
Área em terreno da União ou APP	Complica muito a regularização
Vizinhos ou herdeiros brigando pela posse	Sem escritura, qualquer um pode contestar
Sem infraestrutura (água, luz, esgoto, asfalto)	Muitos bairros ainda esperam Reurb
Impossível vender ou financiar	Sem escritura, o imóvel não tem valor bancário

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⚠️ POSSE NÃO É PROPRIEDADE

É duro aceitar, mas é real:

Se o terreno não tá no seu nome no cartório de registro de imóveis, ele não é legalmente seu.

Mesmo que:

• Você tenha contrato de compra e venda
• Você pague IPTU
• Você more lá há 10, 15, 30 anos
• A loteadora tenha “sumido”

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✅ COMO REGULARIZAR SEU TERRENO NO LITORAL SUL DE SP

1. Usucapião (judicial ou extrajudicial)

Se você mora, cuida e tem posse mansa e pacífica por 5 a 15 anos (depende do caso), dá pra pedir a propriedade legal via usucapião.

2. REURB (Regularização Fundiária Urbana)

Alguns bairros entram em programas da prefeitura com apoio da União e Estado. A REURB permite que loteamentos irregulares se tornem bairros legais, com direito a escritura e infraestrutura.

Fica de olho nos programas da sua cidade!

3. Adjudicação compulsória

Se a loteadora sumiu e você tem contrato de compra e venda, dá pra entrar na Justiça e forçar o cartório a registrar o imóvel no seu nome.

4. Consulta à SPU (Secretaria do Patrimônio da União)

Se seu terreno for em área de marinha, você precisa fazer o processo de aforamento e pagar o laudêmio (taxa obrigatória da União).

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🧠 PERGUNTAS QUE TODO MUNDO FAZ

🔹 Posso vender terreno só com contrato de gaveta?

Pode, mas não é seguro nem pro comprador, nem pra você. Melhor regularizar antes.

🔹 Paguei carnê por anos, tenho direito?

Se tiver provas, dá pra tentar usucapião ou adjudicação. Mas sem escritura, é tudo posse, não propriedade.

🔹 A escritura vem sozinha depois de um tempo?

Não. Você precisa correr atrás, porque ela não vem por mágica.

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📞 QUER AJUDA PRA REGULARIZAR SEU TERRENO?

Atenção: Isso aqui é informação, não consultoria. Cada caso tem seus detalhes. Se tiver dúvida, fale com um advogado especializado em imóveis no litoral e não caia em furada.