A Verdade sobre os loteamentos no litoral sul paulista
Publicado em 03 de jul. de 2025
E o que você pode fazer se seu terreno não tem escritura até hoje
Você comprou um terreno em Itanhaém, Mongaguá, Peruíbe ou Praia Grande, pagou direitinho no carnê, mas nunca viu a bendita escritura?
Ou herdou um pedaço de terra no litoral, mora lá faz tempo, mas no papel não é nada seu?
Então se liga, porque a história dos loteamentos irregulares no litoral sul paulista é o tipo de novela que muita gente vive há décadas — e o final feliz só vem pra quem entende o jogo e corre atrás da regularização.
🕰️ COMO COMEÇOU A BAGUNÇA DOS TERRENOS NO LITORAL
🏚️ ANOS 40 A 60: Loteamento na base do grito
Empresas começavam a “urbanizar” áreas sem aprovação da prefeitura, do Estado ou da União. Pegavam terrenos enormes (muitos públicos ou em áreas de marinha), dividiam no papel e vendiam sem registrar nada.
💸 ANOS 70 A 90: Venda no carnê, sem escritura
Com o acesso facilitado pelas rodovias, o povo caiu no sonho da “casa na praia”.
- Lote de R$ 50 por mês
- Contrato de gaveta
- Carnê da loteadora
- Nenhum documento no cartório
Resultado: milhares de pessoas acham que têm um imóvel, mas legalmente não têm nada.
📍 BAIRROS MAIS AFETADOS
Se liga onde o bicho pega até hoje:
- Balneário Gaivota, Cibratel, Loty, Suarão (Itanhaém)
- Savoy, Agenor de Campos, Vera Cruz (Mongaguá)
- Jardim Oásis, Jardim América, Arpoador (Peruíbe)
- Solemar, Tupi, Ocian, Flórida Mirim (Praia Grande)
Esses bairros foram vendidos como “urbanizados”, mas a maioria dos lotes nunca teve matrícula individual ou escritura definitiva.
🚨 OS PROBLEMAS QUE ATÉ HOJE PEGAM MUITA GENTE
| Problema real que rola todo dia | Explicação rápida |
|---|---|
| Terreno sem matrícula no cartório | Não tem documento legal |
| Contrato de gaveta não vale como escritura | Só vale como prova de posse, e olhe lá |
| Área em terreno da União ou APP | Complica muito a regularização |
| Vizinhos ou herdeiros brigando pela posse | Sem escritura, qualquer um pode contestar |
| Sem infraestrutura (água, luz, esgoto, asfalto) | Muitos bairros ainda esperam Reurb |
| Impossível vender ou financiar | Sem escritura, o imóvel não tem valor bancário |
⚠️ POSSE NÃO É PROPRIEDADE
É duro aceitar, mas é real:
Se o terreno não tá no seu nome no cartório de registro de imóveis, ele não é legalmente seu.
Mesmo que:
- Você tenha contrato de compra e venda
- Você pague IPTU
- Você more lá há 10, 15, 30 anos
- A loteadora tenha “sumido”
✅ COMO REGULARIZAR SEU TERRENO NO LITORAL SUL DE SP
1. Usucapião (judicial ou extrajudicial)
Se você mora, cuida e tem posse mansa e pacífica por 5 a 15 anos (depende do caso), dá pra pedir a propriedade legal via usucapião.
2. REURB (Regularização Fundiária Urbana)
Alguns bairros entram em programas da prefeitura com apoio da União e Estado. A REURB permite que loteamentos irregulares se tornem bairros legais, com direito a escritura e infraestrutura.
Fica de olho nos programas da sua cidade!
3. Adjudicação compulsória
Se a loteadora sumiu e você tem contrato de compra e venda, dá pra entrar na Justiça e forçar o cartório a registrar o imóvel no seu nome.
4. Consulta à SPU (Secretaria do Patrimônio da União)
Se seu terreno for em área de marinha, você precisa fazer o processo de aforamento e pagar o laudêmio (taxa obrigatória da União).
🧠 PERGUNTAS QUE TODO MUNDO FAZ
🔹 Posso vender terreno só com contrato de gaveta?
Pode, mas não é seguro nem pro comprador, nem pra você. Melhor regularizar antes.
🔹 Paguei carnê por anos, tenho direito?
Se tiver provas, dá pra tentar usucapião ou adjudicação. Mas sem escritura, é tudo posse, não propriedade.
🔹 A escritura vem sozinha depois de um tempo?
Não. Você precisa correr atrás, porque ela não vem por mágica.
📞 QUER AJUDA PRA REGULARIZAR SEU TERRENO?
Atenção: Isso aqui é informação, não consultoria. Cada caso tem seus detalhes. Se tiver dúvida, fale com um advogado especializado em imóveis no litoral e não caia em furada.